案例分析：

一、契約審閱期

1. 未載明攜回審閱期日、攜回審閱日數。

2. 未載明攜回審閱期日，直接以定型化契約條款載明本契約已經由買方攜回審閱5日以上。

3. 記載放棄或縮短審閱期間。

4. 未記載審閱期間相關規定。

5. 攜回審閱期日與簽約日或簽約金繳付期日間不足5日。

6. 無賣方簽章欄。

二、賣方對廣告之義務

1. 約定銷售現場展示之樣品屋，僅供買方參考。 

2. 約定廣告內容僅供參考，不屬契約範圍。

3. 約定賣方於銷售現場展示空間之建材及設備，除本契約及「建材設備說明書」載明屬賣方應交付內容外，買方不得主張將其併為本契約一部分。

三、房地標示及停車位規格

1. 未填建照號碼或使用分區，亦未附建照暨核准之房屋平面圖影本為證。

2. 未記載土地坐落「地號」、「面積」。

3. 未標示停車位之「性質」（例如：「法定停車位」、「增設停車位」、及「獎勵停車位」）。

4. 未標示停車位「高度」。

5. 以停車場車道入口高度取代應記載之停車位高度（例如：本停車場車道入口限高2.1米以下車輛通過）。

6. 未記載停車位「有無獨立權狀」。

7. 停車位面積未記載「另含車道及其他必要空間面積」。

8. 停車空間位於共有部分且無獨立權狀，未記載「停車空間面積計算方式」及「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。

四、房地出售面積及認定標準

1. 面積僅標示「坪」，未標示「平方公尺」。

2. 未記載土地應有權利範圍及其計算方式。

3. 107 年 1 月 1 日後始申請建照，卻記載「屋簷」、「雨遮」面積（非都市更新案件）。

4. 「主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿＿％」，變成「共有部分面積占本房屋得登記總面積比例約為＿＿%」。

5. 未記載「專有部分面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「主建物面積占本房屋登記總面積比例」。 

6. 未記載出售土地持分面積。

7. 未記載「面積誤差互為找補」之規定。 

8. 將「土地持分面積」載為「建案全部土地面積」。 

五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算

1. 未記載「共有部分總面積」、「專有部分總面積」。

2. 未記載進位方式。

六、房地面積誤差及其價款找補

1. 「土地」面積誤差未全部找補或無找補條款。

2. 直接記載「停車位面積誤差」不找補。

3. 僅約定面積「不足」或「短少」部分超過3%，買方得解除契約，與應記載事項面積「誤差」3%規定不符。

4. 土地面積誤差超過3%，買方無法解約。

5. 主建物或房屋登記總面積誤差超過3%，買方無法解約。

6. 記載「買賣加總面積如無誤差時，雙方互不找補」。

7. 未記載「房屋登記總面積誤差」找補規定。

8. 約定土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%，「不能達契約預定之目的」，買方得解除契約（增加買方解除契約之限制）。

9. 約定車格面積長、寬、高誤差容許值。

七、契約總價

1. 土地、房屋專有部分（主建物、附屬建物）、共有部分等價款未分列。

2. 約定若日後因政府或會計師評定須調整房屋及土地售價比例，買方同意無條件配合。

3. 屋簷、雨遮個別計價。

七之一、履約擔保機制

1. 未列明履約擔保機制。

2. 採同業連帶擔保，但未經公會審核擔保資格。

3. 同業連帶擔保之契約條款未明列「依公司章程規定得對外保證之公司」。

4. 無提供履約擔保證明文件。

5. 契約未載明履約擔保種類，僅載明由某銀行提供履約擔保。

6. 採用應記載事項所列5種履約擔保機制以外之擔保方式。

八、付款條件

1. 付款期程未依已完成之工程進度約定。

2. 約定「各期款買方皆有先履行義務，不得主張同時履行抗辯」。

九、逾期付款之處理方式

1. 自約定應付款之日起計算遲延利息。

2. 以每日萬分之5單利計算遲延利息。

3. 未約定催告程序，逕視為違約。

十、地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬

1. 未載明停車位總面積。

2. 未載明不具獨立權狀之停車空間。

3. 未約定「法定空地」之使用方式或權屬。

十一、建材設備及其廠牌、規格

1. 「為防止廠商任意哄抬價格，賣方得採用同級品產品代替」。

2. 將「廠商故意抬價壟斷」列為「不可歸責於賣方之事由，致無法供應建材設備」之原因（非客觀不能）。

3. 「因市場供應失調，賣方得採用同級品產品代替」。 

4. 漏列應記載事項「賣方如有違反前三款之情形，雙方同意依違約之處罰規定處理」之規定。 

5. 「不得使用有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴（石）、未經處理之海砂等材料或其他類似物」之記載不完全。 

6. 「前款材料之檢測，應符合檢測時中華民國國家標準或主管機關所定之檢測規範，如有造成買方生命、身體、健康之損害者，仍應依法負責」文字記載不正確。

7. 「賣方得視市場供需，及建物細部設計情況，自行選購同級品施作」。 

8. 建材設備表未載明建材設備之規格或廠牌。

9. 記載「基於整體造型設計，賣方建築外觀建材、公共設施等，於竣工前保有變更權利」。

10. 建材設備表記載「等廠牌」、「等同級品」等類似文字。

十二、開工及取得使用執照期限 

1. 本預售屋之建築工程應在某日期之前「開工」變成「申請開工」。 

2. 未記載開工及取得使用執照期日。 

3. 完工項目僅列「主建物、附屬建物」，缺「使用執照所定必要設施」及「取得使用執照」。 

4. 賣方逾期限「未開工或未取得使用執照」應計算遲延利息予買方，變成「未開工或未完工」或「未取得使用執照」。 

5. 逾期「3個月未開工或未取得使用執照」，視同賣方違約，變成「逾期6個月未取得使用執照」。

6. 賣方之遲延利息由「萬分之五」降低為「萬分之二」。 

7. 任意增加順延期間之事由（非可歸責於賣方之事由，宜於個案爭執時，由賣方負舉證責任， 不宜逕以定型化契約條款列明）。 

8. 遲延利息計算基礎錯誤（例如：已繳「房地」價款萬分之五，變成已繳「房屋」價款萬分之五）。 

9. 記載「並以向建築主管機關掛件申請使用執照日為完工日」，與應記載事項「取得使用執照」規定不符。 

十三、驗收 

1. 交屋保留款「房地總價5%」變成「房屋總價5%」或「5 萬」。 

2. 未列交屋保留款。 

3. 交屋保留款低於房地總價5%（包含尾數無條件捨去致不足5%）。 

4. 契約交屋保留款為房地總價5%，惟附件之付款明細表訂明低於房地總價5%。 

5. 約定「重大瑕疵」才能拒絕驗收。 

6. 分期付款明細沒有交屋保留款。 

7. 未列明自來水、電力管線及瓦斯內管費用由賣方負擔。 

8. 瓦斯管內管與外管費用負擔，以預售屋「基地範圍」區分，變成「建築物範圍」。 

9. 未經買賣雙方協議，以定型化契約條款直接規定瓦斯「外管」費用由買方負擔。 

10. 記載「外管因配合自來水公司、電力公司等工程安排，以致於無法於驗收前完工時，因不可歸責於賣方，買方不得拒絕驗收」。

11. 約定將「交屋前」修繕義務變更為「交屋後」保固責任。 

12. 買方有權於「自備款」部分保留房地總價5%作為交屋保留款，變成於「貸款」部分約定交屋保留款。 

13. 以個別磋商條款降低交屋保留款數額。 

14. 未記載「第1項接通自來水、電力之管線費及其相關費用（例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等）由賣方負擔」。 

15. 付款明細表內「交屋款」或「交屋保留款」欄位變成「取得使用執照」。 

16. 約定驗收時，如有瑕疵或其他未盡事宜，買方應「一次」詳細載明於驗收單。 

17. 約定買方於通知驗屋期限內不配合驗屋，視為驗屋完成且無瑕疵。 

18. 記載「磁磚空磚為正常現象，若空磚部分未超過3分之1，不得主張瑕疵」（空磚可不更換，但應填注修補，或雙方另協議處理方式）。

19. 記載「人造大理石表面細紋，不得主張瑕疵」（石材可不更換，但應以打蠟等方法除去細紋，或雙方另協議處理方式）。

十四、房地所有權移轉登記期限 

1. 未記載「使用執照核發後4個月」辦理房地所有權移轉相關規定。 

2. 不當延長房地所有權移轉登記期限（例如：將使用執照核發後4個月，延長為9個月）。

3. 完成驗屋修繕前要求開立「交屋保留款本票」。 

4. 買方違反協力義務未記載已繳房地價款萬2％遲延利息之規定，卻記載依違約處罰規定處理，增加消費者負擔。 

5. 土地、房屋出賣人不同，分別訂約，遲延利息未分別以「已繳土地總價萬分之二」及「已繳房屋總價萬分之二」計算。 

6. 不當擴大因買方之延誤或不協辦應負損害賠償之範圍（應為「稅費」或「罰鍰（滯納金）」，而非一律負擔）。 

7. 約定買方怠於履行協力義務，依違約之處罰規定辦理（擴大賣方解除契約及沒收違約金之事由）。

8. 記載「本票若因法規變更不得聲請本票裁定時，雙方同意改辦理信託登記，於貸款如數撥付後塗銷」。

十五、通知交屋期限 

1. 賣方應於領得使用執照「6個月內」通知買方進行交屋，未記載該「6個月內」之期限。

2. 約定除「因結構之重大瑕疵達無法使用程度」或「房屋有重大明顯瑕疵不能居住使用」情形外，買方不得拒絕接受、遲延接受或履行付款交屋義務。

3. 買方同意於「通知之交屋日起30日後」，不論已否遷入，應負本戶水電費、瓦斯基本費，變成「通知之交屋日起」或「交屋日起」，而未記載「30日後」。

4. 賣方之遲延利息每日「萬分之5」降低為「萬分之2」；計算基礎「已繳房地價款」變成「已繳房屋價款」

5. 增列「非因賣方故意或重大過失」可以順延交屋。

6. 賣方應於「領得使用執照6個月內」通知買方進行交屋，變成「取得買方貸款後30日內」。

7. 不當延長通知交屋期限（例如：將領得使用執照6個月，延長為9個月）。

8. 未記載遲延利息之規定。

9. 買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續，逕予增列「逾期視為交屋完成」或「逾期視同自動交屋完成」，或漏列「但可歸責於賣方時，不在此限。」文字。

10. 賣方應交付之文件記載不完全（即第2款所列文件，例如：土地及建物所有權狀、房屋保固服務卡、使用維護手冊等）。

11. 約定賣方未如期通知買方交屋，經依規定計算遲延利息予買方後，買方不得再對賣方主張任何權利。

12. 約定「繳清預付管理基金及管理費」為交屋時應履行之義務。

13. 約定「買方如有未繳清之款項（含滯納金或延遲利息），賣方不受應於領得使照6個月內通知交屋之限制」（將交屋時買方應履行繳清款項之義務，提前至通知交屋前，不當免除賣方通知交屋期限之義務）。

14. 約定買方不得以變更部分未完成而拒絕交屋或提出其他延遲交付賠償要求。

十六、共有部分之點交

漏列第2項檢測由賣方負責，並應通知主管機關見證之約定。

十七、保固期限及範圍 

1. 保固期限起算點為「買方完成交屋日起」，變成「通知交屋日起」或「使用執照核准日起」。

2. 「主要結構」與應記載事項「結構」規定不符，且有減少例示項目情形。

3. 「不可歸責於賣方之事由……不在保固責任範圍」與應記載事項「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力」之概念不符。

4. 約定房屋之「主要結構」「其瑕疵影響結構安全」部分，自完成交屋日起保固15年（限縮業者保固責任）。

5. 未記載「賣方應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡與買方作為憑證」。

6. 未記載「前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利」。

十八、貸款約定

1. 賣方洽定之貸款金額少於預定之處理原則，未依歸責情形區分為不可歸責雙方、可歸責賣方、可歸責買方。

2. 核貸金額不足，且原因係不可歸責雙方時之處理原則未區分「差額30%」「以內」或「以上」。

3. 承前，雖有區分差額30%以內或以上，但30%以內時，未依原承諾條件及期限償還，或超過30%償還期限小於7年。

4. 政策變更（例如：央行貸款成數限縮等）而致貸款金額不足，應為「不可歸責於雙方」，卻列為「可歸責於買方」。

5. 剝奪賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，買方可以原承諾貸款相同年限及條件分期清償之權利（不可歸責於雙方或可歸責於賣方時）。

6. 金額不足係可歸責於賣方時，分期條件未依原承諾條件及期限。或未約定不能補足時，買方有權解除契約。

7. 金額不足係可歸責於買方時，約定繳足期限不足30天。

8. 未約定通知交屋日前之利息返還買方。

9. 將「通知交屋日」改變為「未於＿天通知交屋時，自通知日起」。

10. 自行辦理貸款，少於「20日」內辦妥對保手續。

11. 約定「得以逾期未繳款違約論」。

十九、貸款撥付

1. 記載「不得以任何理由拒絕撥付貸款」。

2. 雖有約定拒絕撥款事由，但卻限縮內容條件。

3. 約定「得以逾期未繳款違約論」。

二十、房地讓與或轉售條件

約定「轉讓時買方應退還全數收據及發票。」

二十一、地價稅、房屋稅之分擔比例 

地價稅及房屋稅之分擔比例計算點，以賣方通知書所載之「交屋日」為準，變成以「過戶日」為準。

二十四、違約之處罰

1. 約定買方「違反本約及附件之其他約定事項」，賣方得請求房地總價15%之違約金（違約事項過於寬廣且不確定）。

2. 約定賣方違約「情節重大」買方才能解除契約。

3. 賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」改為違反「主要建材設備及其廠牌、規格」。

4. 賣方違反「開工及取得使用執照期限」漏列「開工」。

5. 賣方違約金計算基礎「房地總價」變成「房屋價款」。

6. 賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」，僅記載解除契約規定，未記載違約金之規定。

7. 土地、房屋出賣人不同，分別訂約，違約金未分別以「土地總價百分之十五」及「房屋總價百分之十五」計算。

8. 不當「限縮」買方得解除契約之原因（例如：未將賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」列為賣方違約之情形）。

9. 不當「擴大」賣方得解除契約之原因（例如：買方違反本契約任一約定，賣方得不經催告，逕行解除合約）。

10. 未記載違約金百分比。

11. 約定產權如有設定他項權利等情事之一，賣方應於交屋日後5個工作天內負責排除、塗銷之（與應記載事項規定應於交屋日或其他約定之期日前排除、塗銷之概念不符）。

12. 約定契約成立後，房地所有權移轉登記前，若有一方違約應負擔雙方地政士費、規費、稅金及仲介費。

13. 約定「第三人擔保違約規定得『不經催告程序』視為違約。」

關鍵字：預售屋買賣定型化契約、應記載事項、不得記載事項

參考資料： 行政院消費者保護處